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多空众说纷纭,楼市真到拐点了吗?-U88搜房网
多空众说纷纭,楼市真到拐点了吗?
发布时间:2017/7/25 8:56:48
来源:环环有房
  

如果不是有意识地爆料某地产老炮儿的海南三亚行踪,可能好多人都未必习惯性地想到每年的夏季有一场房地产论坛与某亚洲论坛拥有同样的名字:博鳌。

在纸媒风光不再的当下,21世纪经济报道这份财经媒体仍然可以通过一次并非刻意设计的航空线路调整事件策划出一个高关注度的大新闻:

先是晚点数小时,然后迫降桂林,最后是录音半小时,谈尽中国房地产热点大事。——显然,这样的出场比按部就班毫无悬念的出度更有噱头。

来自京城、处于半退休状态的地产老炮儿最近半年时间不算十分活跃,但梳理其几次面对媒体发表观点的时间节点,还是能感受到其一以贯之不改初衷的多军特色。

就在两天前,他在某机场对着智能手机开始了一个半个小时的脱口秀。核心观点是:今年房地产销售面积销售额都会创历史新高。他说,当前房地产各种指标中,一个要看土地另一个要看新开工数据。从目前的情况看,今年房地产从销售面积到销售金额都会创历史新高,哪怕只有1%的增长。有谁认为我们的黄金时代已经过去了?但为什么我们的数据仍在增长呢?土地价格的上涨还会推动房价的上涨,房价不可能在土地价格上涨的情况出现下降甚至崩盘。

这位白发老者语重心长地教育那些空军们说:要特别重视实际供求关系的变化,也就是关注和研究实际经济的市场运行情况。这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的,不管怎么去调整也不会变化,比如城市化问题,一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。还有一类是受宏观和微观影响而变化的,比如说因为限购、限贷造成的购买力转移、延期,这都有可能。

 老炮儿这次的观点表达其实于去年12月25日在《房地产调控政策与市场前景》闭门研讨会一脉相承。当时,他的观点是,下一轮楼市调控房价会涨的更高,“在需求侧上进行价格调控的时候,最后导致的是需求在一两年以后,或者是一段时间以后就会爆发”。

海南三亚的这个论坛并非是老炮的独角戏,历年来一向是专家学者大咖云集之地,同样,也是多空口水战最有看点的地方。这不,老炮儿半小时脱口秀一出,即“遭各路专家围剿!”媒体用“速来围观”来吸引好事者点击进入。

同样有大数据支撑的海通证券首席经济学家姜超在研报中旗帜鲜明地指出,地产泡沫高潮已过!

姜超首先肯定三四线城市超预期的表现,但本轮三四线城市房价的大幅上涨,其实已与城市化的历史规律相悖,其实质是归功于地产去库存政策,通过棚户区货币化安置在当地大量拆房、发放房票,在短期人为制造出大量需求,这一行为确实有助于三四线城市房价的短期上涨,但由于缺乏经济因素的支撑,长期来看其实是比一二线城市房价更大的泡沫。他提出了一个让多军老炮儿们百思不得其解的问题:我们每年盖那么多房子干嘛呢?这一轮三四线地产库存去化以后,是不是也该全面落实“房子是用来住的、不是用来炒的”思想,跟进一二线的限购限售政策、全面发展住房租赁市场?

与姜超持相似观点的清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,目前我们的住房套数和家庭户数相比,整体上超越了1:1的关系。总的来说,基本的住房需求总体上得到了满足。所以,未来的需求,重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。

另一位地产大佬、北京师范大学金融研究中心主任钟伟则隔空直接怼老炮儿:“地价推动房价上涨”观点是危险的。他认为,地价并不是影响房价涨跌的决定性因素,就像股票市场一样,在6000点买入的会被套牢,在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。

正处于多空激战胶着期的楼市,没有任何时候比现在更需要方向性的指引了。目前楼市呈现什么特点:

其一,房地产行业和市场周期性特征十分明显,这一理论并未过时。二十多年来的房地产发展史足以证明,中国特色的房地产有大周期、中周期和小周期之分。大周期十年,中周期五年左右,小周期二到三年,甚至在外力的作用下更短。外在的金融管控、经济发展、社会就业、城市建设等等调控政策因素有可能缩短或延长某一周期,但不可能消灭周期。比如,供给侧的限字政策组合拳,没有最狠,只有更狠,但也只会是延迟各种以居住为载体的需求的爆发时间,但本质上并不能将需求消弥于无形。在中国内地,结婚生子,学位教育与养老度假的居住需求是客观存在的,并且越来越精细化和刚性。每一个周期相对的低谷就是入市的时机。

其二,衡量楼市强弱趋势要看城市是人口净流入还是人口净流出。这一理论应该比单纯的一二线城市或三四线城市的划分更科学更有意义。住房城乡建设部等九部门近日联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》也部分地默认了这一理念的有效性。通知中“人口净流入的大中城市”是指新型城镇化过程中人口集中流入的大中城市,主要包括京津冀、长三角、珠三角、长江中游等国家规划的城市群中的区域性中心城市。我觉得,新型城镇化有没有必要再提可商榷,全球城市(北京上海)、国家中心城市以及周边城市群中的热点城市,房地产市场需求只会更旺盛,而不是相反。

其三,在最严厉调控政策下,中国楼市已经出现了拐点。央行发布《2017 年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示,房地产贷款增速继续回落。房地产信贷增长势头回落,个人住房贷款抵借比率和期限均有所下降,这些变化有利于抑制房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。正如交通银行金融研究中心高级研究员夏丹所说的,“作为经济一大实质性的支柱产业,经济去杠杆意味着房地产也需要去杠杆。”但拐点论之所以成立,恰恰也说明楼市之坚强与抗压,一方面顺应大趋势,在政策导向指引下的城市、区域布局合适的产品。另一方面,敢于拿地,为未来的城市布局准备足够的粮草弹药。轻资产对于传统住宅开发而言,始终不可能成为主流模式。

21日开幕的博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会,同样将主题确定为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。字面上理解,颇值得玩味儿。

无论如何,我们都不应该将未来半年或更长一段时间的楼市想像得更坏。

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