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上海土地暴涨引业主冲动 纷纷撤牌坐地涨价-U88搜房网
上海土地暴涨引业主冲动 纷纷撤牌坐地涨价
发布时间:2013/9/16 8:29:55
来源: 北京青年报
  

  尽管上海自贸区的最终方案尚未对外公布,对于自贸区改革力度的预期,已经在短期内通过周边房价的上涨、相关概念股票价格的上涨体现出来。来自各大中介的统计数据显示,不少卖家在自贸区概念落地后主动撤牌,使得区域内二手房挂牌量较上月减少两成,而继续挂牌者则把价格较上月提高约10%。

  上海自由贸易试验区渐行渐近的脚步声,牵动着全国乃至全球的目光,也引发了人们对于新一轮改革开放的憧憬。北京青年报记者获悉,上海自贸区将于9月29日正式挂牌启动,同时其总体方案也公布在即。总体方案或将涉及98项试点项目,具体落实到各职能部门负责推进。

  上海自贸区和我们普通老百姓有何关系?它将给上海乃至中国带来什么改变?其改革经验是否将在全国各地复制?北青报记者通过采访专家,试图对上述问题作出解答。

  效应

  二手房业主纷纷撤牌待涨

  尽管上海自贸区的最终方案尚未对外公布,对于自贸区改革力度的预期,已经在短期内通过周边房价的上涨、相关概念股票价格的上涨体现出来。

  据了解,上海自贸区获批的消息令外高桥等板块的房价一夜飙涨,来自各大中介的统计数据显示,不少卖家在自贸区概念落地后主动撤牌,使得区域内二手房挂牌量较上月减少两成,而继续挂牌者则把价格较上月提高约10%。

  昨日,外高桥板块的地产中介张先生告诉北青报记者,在自贸区概念开始发酵的8月份,周边二手房源开始出现跳涨现象,一些原本打算出售二手房的业主选择了撤牌等待进一步涨价,另一些业主则坐地涨价,这也影响到了实际成交量的减少和中介的佣金收入。有当地中介告诉北青报记者,这个区域原来每平方米2.7万元左右的二手楼盘,不到一个月又上调了10%左右,目前叫价已经达到3万元每平方米。

  概念股暴涨背后的土地冲动

  本月以来,上海自贸区概念股近期呈现出一波接一波的轮番上涨行情,外高桥、上海物贸、华贸物流、上港集团等上市公司股价涨幅惊人,甚至有短期内翻番的表现。其中,担负自贸区内开发建设的唯一上市公司外高桥以连拉11个涨停的表现领涨,其在11个交易日内总市值从136.3亿元暴涨至390亿元,翻了近1.8倍。

  市场普遍认为,在上海自贸区概念股票价格飙涨的背后,是其土地储备面积的助力。上海自贸区内及周边土地储备不多,且自贸区内土地均已有归属。自贸区获批后,这类上市公司的土地资源会有价值重估的过程,获暴炒的上海公司多在上海自贸区内拥有大量的土地储备。

  目前,不少上市公司在上海自贸区拥有土地储备。其中,外高桥在上海自贸区及周边,合计拥有的土地储备达到近20平方公里,其中外高桥综合保税区内有11.04平方公里的土地,在外高桥保税物流园区拥有近3平方公里土地储备,在上海自贸区配套的森兰外高桥也有6.01平方公里土地储备。海博股份在上海自贸区内拥有11万平方米土地,锦江股份拥有6000平方米土地。

  前景

  上海自贸区或将涉98项试点项目

  随着上海自贸区总体方案的即将公布,试验方案的整体框架也开始逐渐露出水面。

  一名当地知情人士告诉北青报记者,自贸区总体方案之所以迟迟尚未公布,主要还在于上海的各部门还在协商具体的细化方案,具体的口子怎么开,开到什么程度,开了之后怎么监控,需要有一些具体的规定。预计到本月底,试验区的基本管理制度框架将建立,并组建行政管理主体,确保试验区顺利挂牌和启动实施。预计试验区将涉及98项试点项目,涉及制度创新、扩大开放、功能扩展和政策保障等多个方面,将具体落实到各职能部门推进。

  而在管理体制方面,上海自贸区管理体制将由中央、上海市和区内管理机构三级组成。其中,上海自贸区管理机构将在其前身上海综合保税区管委会的基础上组建。目前已经基本完成管委会组建和人员配备。

  进展

  揭牌进入最后冲刺

  上海外高桥基隆路9号,上海综合保税区管委会大楼已成为最受瞩目的地方之一。不久后,原来立在门外的“外高桥保税区2号门”的牌子将成为历史,取而代之的是中国(上海)自由贸易试验区的新牌子。目前,这幢将被赋予历史重任的大楼正处于紧张的装修之中,繁忙的施工场面一直从大楼的一楼大厅延伸到门外。施工队从8月底开始进入工地开始紧张施工,目前已进入了装修的尾声阶段。

  背景

  上海自贸区和保税区覆盖区域完全一致

  上海财经大学世界经济研究中心主任林珏对北青报记者表示,自由贸易区是指划在关境外、对进出口商品全部或大部分免税,并准许在港内或区内商品自由储存、展览、拆散、改装、重新包装、整理、加工和制造等活动的区域。上海自贸区的范围包括上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等四个海关特殊监管区域,实际上和之前上海综合保税区覆盖的区域完全一致。

  四个区域的功能分工各有侧重:外高桥保税区是集自由贸易、出口加工、物流仓储及保税商品展示交易等多种经济功能于一体的综合型保税区;外高桥保税物流园区的功能侧重于第三方物流服务,其四大功能包括国际中转、国际采购、国际配送、国际转口;洋山保税港区的功能侧重于发展国际航运,将在航运物流服务、航运金融服务方面进一步对外开放和创新;浦东机场综合保税区则重点发展国际货物中转、国际采购配送、国际转口贸易、国际快件转运等方面。

  从上述四个海关特殊监管区域升级而来的上海自贸区,将在多个层面取得突破。综合受访专家的观点,自贸区所涉及的领域将比综合保税区更广泛:首先,政策范围不仅涉及关税保护,还将包括金融、贸易、信贷等多种领域;其次,将不只实现物流自由化,还涉及信息流、资金流、人流的自由化;再次,探索负面清单管理模式,外国投资者享有国民待遇。这一模式是给不开放的行业和受限制的商业活动列一个清单,只要未列入名单的就是法无禁止皆可为。 该模式可以简化对外资进入的审批管理,同时扩大开放。

  争论

  上海自贸区是否将威胁香港地位?

  上海自贸区的建设,将对亚太地区现有的金融格局形成冲击。部分香港媒体和市民由此担心,上海自贸区的设立可能会对当前香港国际金融中心的地位形成冲击。

  对外经贸大学外国直接投资研究中心主任卢进勇教授对此认为,不会有太大的影响,事实上内地已经在香港边上的深圳前海做了类似的试验区,上海自贸区只不过比前海更往前推进两步,即使将来在沿海地区再搞几个自贸区,也不会对香港构成直接、深度的竞争和挤压。

  “双方各有特色,香港的自由度比上海大得多,它是自由港,还有一套自己的法律体系,有立法权,作为国际金融中心的历史也比上海长得多,而上海只是刚开始这样的历史进程,很难对香港的地位产生威胁。”

  卢进勇强调,双方更应该是并存和互相促进的关系,毕竟亚太地区经济总量这么大,需要多个金融中心来承载。此前,国际货币基金组织副总裁朱民在达沃斯论坛期间也表示,上海自贸区的建立不会影响到香港作为金融中心的地位。

  对话

  上海自贸区是新一轮改革开放“试验田”

  北青报记者:评价上海自贸区试验的意义,很多人将其和建深圳特区、加入WTO等标志性事件相提并论,它在历史上到底会是怎样一个地位?

  卢进勇:我觉得是这样,现在我国在做的中美双边投资协议谈判、上海自贸区试验和加入TPP的谈判,所有这些再加上十八届三中全会,就类似于当年改革开放和加入世贸组织。启动新一轮的改革开放,借此机会再推动中国经济发展十到二十年。

  应当说这是一个苗头,一个征兆,一缕晨光,让我们感觉到兴奋、激动和企盼,我今年快六十岁了,是跟着改革开放一路走过来的,我们预感到中央是想在改革开放方面迈出脚步,想做一些突破,为我们下一轮经济的持续发展提供动力。

  北青报记者:你认为上海自贸区试验的哪些风险需要规避?

  卢进勇:没什么大风险,这么点大的一小块地方,能有什么大风险?虽然也要注意防范风险,但总体上还是可控的,实际上我们划定一定的范围就是在控制风险,制定一套相关的管理规定也是在控制风险。

  在实际操作层面,风险主要还是在资金方面,人民币自由兑换和利率市场化,有可能涉及离岸金融等方面,还是要略作点防控,不要冲击到我们的金融安全就没什么大事。当年入世时比这害怕多了,好多人都哭了。现在这么多年过去了,也没什么事,哪有说作点改革开放的动作国家就倒闭了呢。

  林珏:自由贸易试验区建设中应规避的风险包括:高成本运作管理体制的出现;汇率风险,区域内外人民币汇率差价引来套利资本;环境破坏风险,由于区域设立在临江临河处,因此应遴选进入区域内企业,加强对企业生产过程中废气、废水、废渣处理系统的监督,以维护当地的环境和人民的健康;拉动房价攀升。

  北青报记者:你认为这次试验将在哪些方面取得突破?

  卢进勇:上海自贸区的这四块地方现在是海关特殊监管区域,都是用物理围网和周围分割开来,属于 “关境之外,国境之内”。值得注意的是,这次试验的审批海关要退出来了,由商务部来管理,主要是因为这次试验是要突破铁丝围网,在看不见的体制方面做一些试验和突破。

  比如说人民币自由兑换、利率市场化、企业设立不再审批等等,这些东西围网是围不住的,而是由政策法规来规范。所以这次国务院让商务部来负责自贸区的申报和协调等事宜,超越了海关的管辖范围,具有体制改革、新的对外开放等方面试验的意味,承载着新一轮改革开放“试验田”使命。

  北青报记者:上海自贸试验区的经验是否将复制到其他城市?

  林珏:如果上海浦东试验成功,试验区可能会推广到上海整个城市,或推广到其他沿海或边境城市。在东部地区可能出现中国(天津)自由贸易区、或中国(厦门)自由贸易区、或中国(深圳)自由贸易区;西部地区可能出现中国(南宁)自由贸易区等。事实上,天津和厦门等地这些年已经在自由贸易区的建立上做了大量准备工作。当然,这将取决于国内外经济形势、以及中国与他国自由贸易区谈判进程。

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