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不应对放松房地产调控的预期太乐观 -U88搜房网
不应对放松房地产调控的预期太乐观
发布时间:2013/8/9 8:49:24
来源: 中国经济时报
  

  日前,关于房地产调控政策的消息不胫而走,引发越来越多的关注。

  先是7月30日,中央政治局会议对当前中国经济形势和下半年经济政策的分析中,在房地产市场方面,政治局会议的说法是“促进房地产市场平稳健康发展”;接着8月5日,国家发改委主任徐绍史在中国特色社会主义和中国梦宣传教育系列报告会第四场报告中所作的《当前经济形势和下半年经济工作》专题报告中指出,坚持房地产调控各项政策。此外,财政部日前向全国人大常委会预算工委通报关于贯彻落实十二届全国人大一次会议预算决议和履行政府三项承诺时也表示,将扩大个人住房房产税改革试点范围,为全面推进房地产税改革进一步积累经验。

  不可否认,当前房地产调控陷入了“越调越涨”的怪圈,让房地产调控政策饱受诟病。新一届政府换届后,对房地产调控问题和市场问题少有表态。最新给出的最重要说法也就是政治局会议所强调的“促进房地产市场平稳健康发展”,而去年对今年一季度及全年提出的要求是“加强房地产市场调控和住房保障工作”。两相对比,本次会议未直接提房地产调控,市场因此认为,高层对房地产市场的态度有所放松。在笔者看来,这种预期恐怕有点太乐观。

  之所以这么说,是因为中国的房地产市场稍有放松就会大幅反弹,而且它涉及到土地经济、城镇化模式、经济转型等一系列重大问题。虽然此前行政式的调控引发了很多非议,但如果再走回头路,此前所做的一切就会前功尽弃。

  从今年上半年全国房地产市场走势看,虽然调控力度很强,但房价仍在顽强上涨,土地出让更是大幅增加,部分大城市的土地出让金还创下历史新高。仅从房贷数据来看,就足以佐证上半年房地产市场的火爆。银监会近日公布上半年数据显示,在新增房地产贷款中,房地产开发贷款占24.55%,同比下降12个百分点;个人购房贷款占74.17%,同比上升13.1个百分点。房地产开发贷款个人房贷的强劲增长,从侧面显示上半年房地产销售的强势回暖。如果对比中国人民银行的房地产数据,会发现房地产信贷数据仍然强劲。央行数据显示,6月末,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额13.56万亿元,同比增长18.1%,增速比上季度末高1.7个百分点。从增量来看,今年上半年,房地产贷款增加1.3万亿元,同比多增7326亿元。去年上半年,房地产贷款仅增长5653亿元。如果再结合土地出让金数据,就更能看到房地产的强劲势头了。国土资源部的最新数据显示,上半年内地房地产用地供应量创近年来同期最高,其中住房用地供应同比增长36.9%,而上半年全国卖地收入达到1.7万亿元人民币,增幅达77.3%。国土资源部日前已发出警告,部分地区的还债压力加大,需进一步防范土地融资过度带来土地管理和债务风险。试问,这样的市场,能轻易放松吗?

  更为要命的是,房地产的支柱产业定位隐藏着危机。中国社科院教授余永定指出,中国是一个发展中国家,作为只有5000美元平均收入的国家,不应该把这么多资源用于房地产投资,不应该让房地产业成为中国经济发展的支柱产业。在考察了世界上很多国家的城市之后,他认为中国的房地产市场发展超出了所有国家。日本的中等城市跟中国的一个县都没法相比,中国在房地产上走得太过,房地产投资在总投资中的比重太高,占GDP的比重也太高。对于中国争建摩天大楼的问题,余永定直呼“疯了”。另外,根据新华社的资料,中国每户住房拥有率已经超过了100%,这在世界上也是少有的。相比较而言,香港每户住房拥有中数是47平方米,香港的人均收入是两三万美元,但中国是五六千美元,中国的经济适用房的面积是90平方米。总而言之,中国房地产领域存在严重的资源错配,如果任其发展,有可能会毁了中国的经济。

  在房地产政策上,现时强调最多的是建设长效机制,比如建立房产税,让短期的行政管制向长期的制度调节过渡。不过,诸如房产税这种长期制度建设并非朝夕之功,而且,中国的房产税征收还需要厘清以下三个关键点:第一,房产税不能作为财政收入来源,而是用于改善和维持当地城市环境或社区环境的专项税种。第二,社区规划决定了预算总额,预算总额决定了房产税的税率,而整个社区规划,是以上一年的财政收支情况为参照来制定的,量入为出,不会出现财政赤字,更不会有寅吃卯粮,下届政府为上届政府买单的情况。第三,社区的区域委员会虽然有房产税的征税权,但必须以民主监督为基础,不能为所欲为。

  总之,改革房地产税收制度不是一件易事,在没有厘清这些问题前,在这些制度能够良性运转前,短期的行政管制基本不会放松。

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