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金科李战洪:解读渝派地产行走江湖的三张牌 -海南二手房网
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金科李战洪:解读渝派地产行走江湖的三张牌
发布时间:2009/11/10 22:25:30
来源:搜狐焦点网
阅读:2457


  

  上半年的这一轮量价齐升的行情,其实是积压了20个月的需求集中释放。2007年10月楼市调整开始以来,正常的消费全部持币观望,越积越大,后来又遇到政府救经济抵御金融风暴,因此出现了这样的行情,是很正常的。至于下半年的走势,由于房地产的羊群效应非常显著,也就是说过去20个月的需求集中消耗了,同时也带动了未来3-6个月的消费,将滞后的消费给提前释放了,这样自然会留下一个空档。具体来说,交易量会比现在下降,价格基本上会平稳。

  时间:2009年7月

  地点:博鳌房地产论坛

  以下为访谈实录
  【主持人】:金科在北京这边的帕提欧项目,在北京亮相也是引起业界很大的关注,能不能给我们详细解读一下,金科在北京的一些发展战略,包括在其他一些区域的布局?

  【李战洪】:金科的发展战略是一个一个常规化的布局,一个常规化的发展战略。现在布局已经完毕。主要以北京为主,而且北京的项目,帕提欧的项目这次开盘也是获得了巨大的成功,而且它的园林,它的一些品质等等受到市场的一个认同,销售价格也还都不错,金科在北京的发展,我们在全国各地的发展基本上都是一种模式,遍地开花不如根深叶茂,我们在一个地方做强做大。比如说在30个城市做30个项目,还不如在10个城市做30个项目,做50个项目,这是我们金科的文化战略的最重要的特点,是北京的发展战略。

  【主持人】:这样一个项目后续会不会有一些新的计划?

  【李战洪】:有些计划已经在实施,金科的发展模式有几种,一种是合作,一种是参加招牌挂,再一个是通过金科自己一些品牌,自己的商业模式,包括整个带动区域发展的产业模式来获取地块。

  【主持人】:这种地块会关注到哪些区域呢?我们产品类型会别墅,还是高档公寓,还是普通住宅,会以哪个类型为主?

  【李战洪】:金科本来就是走高端路线,就是品质化,所有项目里面都希望体现出企业的品牌,产品的品质,包括园林的品位,以及生活的品位。现在最主要的发展区域,我们进入城市一样,也都重点关注北京北边,因为我们先再一个地方做强作大,打阵地战是金科的一个特长。

  【主持人】:那在其他一些区域呢?能不能再播种一些呢?
  【李战洪】:现在在全国中西南北中,除了南边的珠三角没有进入,长三角我们以无锡为根据地,今年上半年销售额已经是排名第一了,这是长三角,我们以无锡为根据地,农村包围城市,上海也是我们一个主要目标市场。第二个,在中部地区,我们是指长沙为根据地,这次8号开完的东方大院已经获得有相当的成功,而且我们在长沙土地储备相当大,有几千亩的土地储备。另外一个立足于两地发展,重庆是我们大本营,成都是我们重点发展的区域。现在金科已经进入了8个城市,金科是比较注重以一二三四类城市协调发展的房地产开发企业,咱们一线城市主要做品牌,在二线城市他就做利润,三四线城市他就做的是现金流。

  【主持人】:其实我们最近几年会发现一个现象,西部的开发商越做大做强,你怎么看待西部开发商一些特点,他会给整个行业带来哪些新的东西,或者一些新的机会?

  【李战洪】:西部企业最近这几年大家会发现中国西部开发企业突然崛起了,其实我们回过头去想,中国能够出地产品牌的一个是广东地区,一个是长三角的上海周边,杭州,一个是北京,另外一个就是重庆了,西部开发商他有一个特点,就是扎扎实实做事情,特别是渝派地产,我把它归纳成有三种能力和别人不一样的。渝派地产有三张牌,凭着三张牌形成明显差异化,能够超越竞争,而且漫游全国,行走江湖。它第一张牌就是渝派开发商成本控制能力特别强。因为长期以来,那个地方有全国超低的房价,也有最超低的购房者,这种情况下磨炼出来的开发商的能力是最强的。而且逼着他不得不去控制成本,就算会出现涨300块钱价格,这个楼盘可能做死,那怎么办呢?回过头去控制成本,压300块钱不涨价。所以从小就学会了精打细算,穷人的孩子早安家这种感觉。

  第二种能力,就是渝派地差第二张牌,就是它的渝派园林计划,你看渝派开发商,就是重庆龙湖,京科(音)的项目,你会发现一个特点,它的园林做得特别漂亮,渝派的园林计划在全国是领先的,包括我们京科(音)我们自己都有两个园林公司,他们承建的项目,有万科的,等等很有名的且都来承建项目。渝派的园林计划是他们一张主打牌之一。

  第三张王牌,就是渝派的物业管理服务,长期以来在全国的物业服务美誉度调查里面,龙湖连续三年是全国冠军,京科(音)有三年是全国前三名,而且京科(音)前年被物业服务这块在当时排在第一。所以你看它的一个成本控制,一个园林,包括产品品质,加上后期的物业服务,成就了重庆开发商和西部开发商,也练就了他们超越竞争的能力。

  【主持人】:前期有了,中期有了,后期的服务也都跟上了,你认为的三张王牌。开发商发展的时候一方面有自己一些特色,另一方面会根据市场的形势做一些调整,您怎么看待上半年楼市快速回暖的态势,同时对接下来下半年您会有一个什么样的判断。

  【李战洪】:刚刚在论坛上面说了,我一直认为上半年这一波行情其实是挤压了20个月的需求,他从2007年10月份开始调整以来,由于舆论导向增加的专家论坛,然后政策的走势一些微调的手段,把正常的消费全部让它观望之中,而且这种能量越挤越大。经过20多年的积累,刚好就遇到中国又对付金融风暴,这是一点就着了,能量自然的释放,是一个正常的现象。这里面不能以其他方面来说是什么引导,也就是说房地产不是风就鼓这种走势,其实是政策,舆论和开发商三者同时应用形成了风和鼓。我就希望以后房地产走势,不要不是风就是鼓,就是走得平一点点,按照行业的规律,自然的向前走更合适。

  【主持人】:您预计下半年会是您期望的相对平稳的走势吗?还是说还会继续上涨或者怎么样?

  【李战洪】:下半年的走势,由于房地产的羊群效应,就是既然前面20个月能量消耗了,同样也带动了未来三到六个月的消费,让它提前释放了,提前消费了,自然会留下一个空档。那么我对下半年的行情走势我觉得是平的。

  【主持人】:刚才提到空档,交易量会萎缩,还是怎么样?

  【李战洪】:应该交易量会比现在要下来,价格走平,交易量是向下。

  【主持人】:那么这种形势下,您觉得企业方面给一些什么样的建议呢?

  【李战洪】:第一个是控制开发节奏,控制开发规模。由于这波行情很多开发商对它预计不足,手头上的备货不够,所以现在出现了很多开发商纷纷的加大开发量,把开发节奏都往前移,所以会造成我估计10月份以后,它的开发周期来算,10月份以后供应量会特别大,然后在主流城市里面10月份以后市场行情本来就是不怎么好,所以再加上现在房价快速的上升,也在不停的刺激政府出政策,所以不排除政府会出一些微调的政策,所以2009年要谨防虎头蛇尾。

  【主持人】:谢谢李总。 

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