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纪向群:苏州高新旅游地产拓展新空间-海南二手房网
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纪向群:苏州高新旅游地产拓展新空间
发布时间:2009/11/10 22:20:35
来源:中国证券网—上海证券报
阅读:3533


  

  按照苏州高新区正在实施的发展规划,今后几年高新区所在的苏州西部沿太湖区域将逐渐建成以高新技术产业、旅游休闲观光、科技研发中心、大型会议会展中心和高品质居住为主导的,融现代文化和传统文化为一体的,科技、文化、生态、高效的现代化新城区——“苏州西部生态城”。而作为苏州高新区重要的开发主体,苏州高新必将在高新区未来规划的实施中扮演举足轻重的角色。适逢苏州高新10亿元公司债券发行之际,笔者带着市场关注的关于公司产业发展与资本运作如何结合、新的发展模式的探索和拓展方向、产业结构如何调整、以及公司如何运筹未来的发展战略等问题,采访了苏州高新的掌舵人、公司董事长纪向群。

  采访手记:据了解,上海证券交易所为配合对公司债券发行上市交易实行分类管理,于11月2日向市场发布了相关规定,凡同时符合分类标准所列条件的债券,其发行和交易对象可以不受限制,上市后也可同时在该所竞价系统、大宗交易系统和固定收益平台挂牌交易。此次苏州高新10亿元公司债以其获评的较高的资信级别和规模条件达到了此次制度创新的要求,而成为债券分类管理、跨市场发行交易的第一单,翻开了我国债券市场发展的新的一页。至此,苏州高新公司债将贴上高信用等级的标签走向市场。

  笔者:借力资本市场只是一种手段,关键是资本运作对公司产业发展起到怎样的促进作用。请纪总为我们介绍一下公司是如何处理两者之间关系的?

  纪向群:苏州高新自1996年在上海证券交易所上市以来,一直以业绩良好、稳步成长、规范透明的形象展现在证券市场上,备受广大投资者的关注与青睐。今年7月,苏州高新还入选了上证180指数成份股。

  经过连续多年的自我积累、资本扩张、快速发展和市场竞争的磨练,苏州高新已经打下了良好的经营基础,积累了一定的经济实力,公司总股本也从上市之初的6000万股增加到了88156.8万股。借助资本市场之力,公司通过收购、战略性重组,不仅实现了对房地产资源的整合,增强了房地产支柱产业的实力,同时完成了基础设施经营产业的培育,并在区域内形成强有力的自然垄断优势。

  而作为苏州高新区区域开发的主体和公众公司,苏州高新发挥着重要的融资功能,通过资本市场融资节奏与产业投资进程的相互协调,充分契合房地产业在资金需求量和时间点上的要求,同时也确保了公司基础设施开发的前期资金投入量,实现了公司良好的资金链管理。此次10亿元公司债的发行,将有效改善公司债务结构,在节省财务费用的同时,增强了公司长期发展所需资金的稳定性。

  在过去的13年里,苏州高新通过产业发展和资本运作双轮驱动,使苏州高新作为开发主体、经营主体和融资主体三个主体功能达到有机结合,探索出了一条提升企业的核心竞争能力和资本扩张能力的途径,构筑企业大跨度发展的平台,并且在资本市场树立了良好的稳健经营的企业形象。

  笔者:立足于区域性开发的思路,多年来,公司一直坚守城市化综合服务商这一战略定位,在分享区域经济蓬勃发展的成果的同时,实现公司规模的做大做强,继而探索旅游、地产协同发展,图谋更大空间的产业突围。请纪总介绍一下公司目前的发展战略及实施情况。

  纪向群:2005年,公司在原有“以房地产为核心,以基础设施经营为新的增长极,积极培育新兴产业”的战略基础上,提出了“立足于作为城市化综合服务商的战略定位,通过开发、建造、运营、服务,分享趋于经济蓬勃发展带来的成长收益”的战略思路。2006年,公司进一步明确了以“房地产开发为主体,积极培植基础设施经营产业,适度优化参股企业股权投资”的发展战略。近三年来,公司通过不断强化房地产业务的本地化优势及品牌效应,并改善业务结构,向商业地产延伸,试图把公司的房地产业发展成为“住宅+商业”双轮驱动的产业发展模式。

  基础设施经营业是公司重点培育的第二支柱产业,该产业可以为公司提供稳定的现金流及良好的融资平台功能。公司通过控股、参股等形式在苏州高新区业已形成了具有区域独占优势的自来水供应、污水处理、热电供应以及保税物流等产业体系,该部分产业协同发展、业务收入稳定,对公司利润贡献度逐年提升。公司控股的苏州乐园在华东地区具有较高的品牌知名度和美誉度,营业收入稳定增长,产业协同效应不断显现。公司目前正在积极研究“苏州乐园”品牌效应的提升与输出,探索“旅游+地产”的协同效应和地产运营模式,拓展房地产业务新的发展空间。

  为抵御行业发展可能出现的风险,公司对外投资在公司总资产中所占比例也始终相对稳定,并且不断优化投资结构。公司持有江苏银行6600多万股,东吴证券500万股,友邦华泰基金管理公司2%的股权,拟上市公司中新苏州工业园区开发集团股份公司5%的股权,江苏AB股份有限公司20%的股权,其中部分资产不仅每年都给公司带来了不错的现金分红,而且提供了未来资本市场获取较高溢价的想象空间。

  公司三大产业中,房地产是当前利润的重要来源,基础设施产业是未来稳定的收入来源,而股权性投资随着结构不断优化,也将形成新的利润增长点。三个产业清晰定位,多元产业板块的构筑与培育有助于弥补房地产业务的行业周期性波动带来的不确定性。

  采访手记:闻名遐迩的“苏州乐园”就像人间天堂——苏州的一张名片,家喻户晓,妇孺皆知,这也极大地提升着苏州高新的品牌知名度。采访中,纪总透露,代表公司旅游地产区域配套的“苏州乐园”将进入跨越式发展轨道,除了苏州乐园的“欢乐世界”、“水上世界”已运营多年,三年内还将有“儿童世界”、“湿地世界”和“温泉世界”在苏州落户。随着苏州高新加快推进“走出去”战略,实施异地开发、跨区域拓展的思路,“苏州乐园”将被复制到其他城市,进而推动公司房地产业规模升级、跨区域持续发展,谋求未来规模效益。

  笔者:经过10多年的建设,苏州高新区已经由一个制造业基地逐渐转变成集高科技产业、金融商贸、休闲旅游及高品质居住主导的现代化新城。高新区城市功能的转变给苏州高新的地产业务带来了怎样的变化?

  纪向群:城市化进程的加速促进了高新区商贸服务业的发展,高新区狮山商圈已经成为苏州市五大商圈之一,城际铁路、市内轻轨建设把区域的商贸带入快速发展轨道。随着高新区扩区已近5年,基础设施建设日臻完善,作为高新区重要的开发主体,苏州高新的房地产战略也随之逐步淡出动迁房开发而向高档住宅和商业地产推进,并将逐步形成“住宅+商业”双轮驱动的房地产发展模式,区域基础设施经营业务也将随之步入发展的快车道。

  截至2008年末,公司共有商业物业面积14.59万平方米,工业厂房面积4.44万平方米,当年取得租金收入3641万元。为了进一步推进商业地产延伸战略,公司于2008年专门成立苏州高新商旅发展有限公司作为商业地产运作平台。目前公司正在运作的狮山广场(规划建筑面积20万平方米)及青山宾馆(规划建筑面积2.35万平方米)项目正在有序推进。

  另外,公司旗下新港公司连接轻轨一号线地面总面积7万多平方米的天都商贸大厦项目已于去年开工,12万平方米的公寓办公大厦项目也在今年启动,8万平方米的地下配套设施及商铺配合轻轨建设土建基本完工,商铺前期招商取得突破性进展,其中约3.5万平方米的商铺已与日本知名百货公司签订了租赁协议。苏州乐园水上世界改造完成正式开业后,影视城及儿童世界的项目正在推进,逐渐提升的人气为周边区域商业房产的经营和出租创造了良好条件。同时,钻石金粉公司老厂搬迁工作已经完成,剩余17亩地块的二期商办结合的2.4万平方米钻石广场项目已在今年全面开工建设,预计明年底将交付使用并实现销售。

  目前,公司投资性房地产开发和租售比重相对还较小,但随着商业地产延伸战略逐步推进,在开发及规划的商业项目总面积将达到50万平方米,这将有效拉动投资和公司房地产租售。

  去年开工项目现在已经陆续进入销售期,下半年还要增加开工量,预计公司今年销售规模能保持稳定,明年争取达到40亿元-50亿元的销售规模。

  笔者:作为一家区域性的地产龙头企业,苏州高新在新区未来开发建设中拥有哪些优势和发展机遇?

  纪向群:首先,公司所在的苏州高新区具有良好的区位优势。苏州高新区依托苏州良好的经济基础,通过积极引进外资,大力促进高新技术产业化和国际化,初步形成了以跨国公司投资为主体、以电子通讯制造、汽车整车及零部件制造、精密机械制造、新材料和环保业等产业为主导的高新技术集聚区及现代化新城区。与我国其他开发区相比,苏州高新区在投资环境和经济实力等方面均名列前茅,为公司发展创造了良好的外部环境。

  公司作为苏州高新区开发建设的先行者,在获得地方政府支持、区域市场分配等方面具有先天优势。公司承接的政府动迁房项目、经营的在区内具有垄断地位的水务等业务,均可给公司提供较为稳定的收入及现金流来源。

  其次,在房产开发方面,公司熟悉苏州高新区整体区域规划,能够较为准确地把握区域市场环境,有效地针对特定区域的产业发展、功能定位进行房产开发。

  还有,公司凭借近年来积累的开发建设经验以及区位优势,在苏州高新区开发与建设领域具备了较高的知名度,区域品牌优势十分明显。公司继2005、2006年荣获“中国房地产上市公司综合实力TOP10”、2007年荣获“中国房地产上市公司地产绩优股TOP10”称号后,苏州高新再获“2008年中国房地产上市公司投资价值TOP10”称号。2008年,公司旗下苏州新创建设发展有限公司、苏州永新置地有限公司、苏州新港建设集团有限公司三家房地产公司连续三年蝉联“苏州市房地产综合实力20强”,并一同入围“江苏省房地产综合实力50强”。

  公司作为苏州高新区本土化的企业,在地方政府的大力扶持下,经过多年区域市场的运作经营,积累了较强的资源优势及品牌美誉度,这为公司今后的健康快速发展提供了有力支持。

  笔者:公司意在打造城市综合运营商,而作为区域性的地产公司,苏州高新区未来的发展前景至关重要。您对苏州新区的未来是如何看的?对公司未来的业务发展有何影响?

  纪向群:目前,苏州整体经济发展态势良好,区域交通日益发达。而苏州高新区作为苏州高新技术产业的集聚区,综合实力较强,且受益于苏州整体经济及交通环境,未来无疑会有良好的发展前景。根据《苏州高新区(虎丘区)协调发展规划》,区域规划建筑用地128.43平方公里,其中居住用地25.56%,工业用地33.92%,人口规模130万人。高新区城市发展规划的持续实施,为公司提供了良好的发展机遇。

  从区域交通来看,苏州市已启动城市轨道交通工程,位于苏州城区东西向轴线,链接苏州工业园区和高新技术开发区的城市轨道1号线已于去年开工;贯穿城市南北的城市轨道2号线将于今年开工;链接高新区、吴中区及苏州工业园区的“U”形3号线和4号线将于2016年左右通车。此外,沪宁城际铁路已于去年开工,明年7月通车运营,苏州境内设6个站点;京沪高铁预计2012年建成通车,通车后苏州至北京用时预计只需要4小时40分钟。未来几年,苏州至长三角城市之间的轨道交通,将由高速铁路、普速铁路、城际轨道和市郊轨道四种方式组成,便捷的交通网络大大提高了长三角区域的相互协同效应,同时也将对苏州地区土地价值的提升起到积极的作用。

  苏州城市交通及城际交通的发展,将给公司带来良好的发展机遇,将有力地提升区域房地产行业的增长潜力。公司现有项目很多位于沪宁城际铁路高新区站点附近,预计2010年即将通车的城铁将带动沿线房价上涨;而公司未来的项目开发也将主要围绕轻轨建设展开,将成为区域内直接受益于轨道交通建设的上市公司。此外,苏州内环高架向太湖大道高架延伸段也于去年开工建设,明年上半年通车,将大大提升公司附近在建楼盘和土地储备的价值。

  笔者:纪总同时还兼任公司大股东苏州高新区经济发展集团总公司的总经理,对于苏州高新未来的发展,请谈一谈集团可以提供怎样的支持?

  纪向群:苏州高新区经济发展集团总公司为苏州高新的控股股东,直接持有其40.51%股权,并通过创新科技和苏高新风投公司间接持有2.31%的股权。苏州高新区经济发展集团总公司成立于1990年,作为高新区开发建设和投资主体,近20年来累计投入资金100多亿元人民币,为高新区城市建设、经济发展和人民生活水平的提高发挥了重要作用。苏高新集团业已发展成为综合性的大型企业集团,目前注册资本40.55亿元人民币,总资产超过230亿元人民币,拥有全资、控股、参股企业30多家,形成了以房地产业,基础设施开发和经营,物流、旅游和高新技术等新兴产业为主体的产业体系。2008年苏高新集团实现营业收入40多亿元,利润总额达到3.23亿元。

  苏高新集团作为苏高新管委会的全资子公司,在业务、资金等多方面都得到地方财政较大力度的支持。而凭借多年专注于在苏州高新区内的开发和建设,作为专业地产企业的苏州高新对区域内的房地产开发建设项目有着敏锐的洞察力和良好的判断力,依托于大股东及实际控制人的资源优势,苏州高新在区域内能够准确判断未来区域的发展方向及趋势,凭借自身对区域内情况的了解,苏州高新较其他竞争对手在区域内运作有着信息、沟通方面的显著优势,有不少都是来自于控股公司层面给予的支持。

  采访手记:对于房地产企业而言,土地储备事关企业未来,项目质量事关企业效益。据了解,苏州高新土地储备充足,目前,在建房地产项目128万平方米,拟开发项目约70万平方米,今年9月公司又在吴江拿地,新增约92万平米建面土地,公司项目资源因此增加42%至315万平米,权益储备达260万平米,商业地产规模进一步扩大。年底公司土地储备有望达到1000亩,以此支撑公司滚动开发,有序推进。值得关注的是公司项目储备中位于宁沪城铁附近的有7个,毫无疑问,便利的交通预期可以大大提升项目的价值,提升公司的效益。

  笔者:房地产业属于周期性较强的行业,但不同区域的房地产市场发展存在一定的差异。苏州高新区目前的房地产市场情况如何?您如何看待苏州高新区未来房地产业发展前景?

  纪向群:随着2008年下半年以来国家促进房地产的相关政策相继出台,苏州市政府也颁布了《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见(暂行)》,苏州房地产市场在暖市政策和刚性需求等诸多因素的共同作用下,2009年前三季度苏州房地产市场表现出量增价升的走势,苏州高新发布的每个季度的财报也反映出这种走势。

  而具体到苏州高新区房地产市场,该市场呈现持续放量的态势,且以适合刚性需求的房地产项目成交为主。2009年10月份,住宅类商品房共成交7753套,较上年同期涨幅为238%;成交面积92.09万平方米,较上年同期上升203%;成交均价8240元/平方米,较上年同期上升23%。整体来说,高新区以刚性需求为主的低价位住宅仍占整个市场的较大份额,没有发现炒作现象,市场比较稳定。

  从土地出让情况来看,2008年苏州高新区土地出让86.5万平米,可建筑面积105万平米,较上年上升40%,2009年计划出让土地340万平方米。在苏州各区域中,高新区是土地出让量唯一出现增长的区域,这主要得益于苏州高新区加大力度推进“浒通板块”和“科技城板块”的建设步伐,出让了一定规模的城镇居住用地和商贸服务业用地。

  随着苏州高新区“北扩西进”政策的逐步落实,区域环境趋于完善,新增人口不断增加,区域价值将得到大幅提升,以自住为主的刚性需求将一定程度上支撑其房地产成交量。苏州高新区未来几年房地产业都会呈现稳步发展的态势。

  尤其是今后2至3年,城市发展向西扩展,走向太湖、建设“西部生态城”已经成为苏州规划城市的发展战略,规划土地45平方公里,那里将建成最佳的宜居环境,将达到250亿元的总开发规模,其中包括土地的一级开发、商业开发、住宅房产开发、旅游休闲设施开发等等,这对苏州高新而言,是充满了机会的。这是未来苏州的前景,也是未来苏州高新的前景。

  笔者:谈到公司的未来,就请纪总谈谈苏州高新未来有什么样的战略构想?

  纪向群:经过近年来的战略调整与布局,苏州高新产业结构得到了明显优化,并且形成了目前以优势产业为主导的阶梯式产业发展格局,公司通过成功的战略转型与准确的发展定位正在有序地向城市化综合服务商的发展方向迈进,通过城市化综合服务商开发、建造、运营、服务的战略定位,积极分享苏州高新区区域经济蓬勃发展带来的成长收益。而苏州乐园模式的旅游业区域性带动,效应外溢,从而带动区域性地产项目增值,形成协同发展的房地产业运营特色,给了公司一个新的定位,这一战略定位体现了公司结合自身的行业特征与资源优势,巩固提升公司所在领域的产业势能和盈利能力,在协同效应中追求经济效益最大化和股东价值的最大化。

  未来一段时期,公司将把握高新区“北扩西进”的扩区机会,积极做强房地产主业,拓宽房地产开发层级和模式,逐步发展成为以房地产为主、配套基础设施经营为辅模式的城市基础设施服务运营商。同时,深化参股企业投资管理,实施“有进有退、进退有序”战略。

  在未来的新一轮发展中,苏州高新将保持与苏州区域发展同步,在注重经济效益的同时,强化企业社会公民的责任意识,注重公司的规范化运作,完善公司法人治理结构,从保护所有投资者的合法权益角度出发,强化与投资者的联系沟通,把公司缔造成为一个稳健发展、诚信透明、回报丰厚的明星企业,为房地产企业寻求新的发展道路作出自己的探索。(吴耘 胡义伟)

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