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镜子迪拜:房地产不可靠 上海泡沫大
发布时间:2010/2/13 15:10:01
来源:第一财经日报
阅读:1677


  

  站在世界最高的迪拜塔上,放远视野,茫茫苍苍都是黄灰的荒漠;脚下却是全世界顶级建筑师的试验场,根根矗立的高楼以穷尽人类想象力的姿态站立着。有的像一枚竖立的硬币,有的像火焰,有的上粗下细,还有最流行的纠结在一起盘旋上升的“麻花式”建筑。

  后现代的景象总是给人不真实的感觉,迪拜仿佛不是这个星球的一部分。

就像她的房地产市场,2004年才真正开始市场化,2006年就让全世界明星和富豪为之疯狂,2009年轰然倒塌。2010年我看到的是腰斩的房价,空关的别墅,正在下沉的人工岛。

  迪拜遍地的脚手架和发展方式,让去过的中国人都觉得似曾相识,很像中国沿海的城市,只是雄心更大,聚集和消灭的财富更多。迪拜的许多方面可以作为中国城市的镜鉴,有值得警惕的地方,也有值得学习的地方。

  房地产不可靠

  迪拜1000多年的历史中,大部分时间依靠的是游牧和波斯湾的珍珠,1960年代依靠石油开始富裕起来。但迪拜石油储量非常有限,“超人”酋长谢赫·穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆以惊人的魄力,把迪拜变成一个没有税收的自由港,自由贸易和金融业成就了迪拜,富甲天下的阿拉伯世界都以迪拜为面向世界的窗口,欧洲尤其是英国资本也以迪拜为窗口进入阿拉伯世界。就像开放前的中国内地,给了开放的香港成为自由港和金融中心的机会。

  于是有政府背景的迪拜最大的几家集团,都纷纷向汇丰们借贷,画出一个个震惊世界的蓝图,828米高楼,世界最大的人工岛……酋长有一句名言:“我们是一个小地方,不做世界第一没有人记得我们”。政府政策也在推波助澜,没有规则,没有限制,房地产公司只需一张蓝图,有的甚至连土地手续都还不齐全,就可以开卖了。

  但当世界金融危机来临,炒家纷纷撤离,留给迪拜的是800亿美元的债务,空关的房子,未完工的人工岛在海浪侵袭下正在逐渐沉没。

  中国许多热点城市,本质上与迪拜并无区别,一半以上收入来自卖地,房地产投资占了固定资产投资的三分之一到二分之一。房地产只是一个投机和自我消费的市场,全球没听说哪个城市能只靠卖房子存在于世的。

  上海泡沫大过迪拜

  迪拜是不是全球泡沫最多的房地产市场?如果仅从一个通行的租金房价比标准来看,上海的泡沫起码是迪拜的2倍。

  在迪拜塔下的黄金地段,有一个著名的阿拉伯城堡风格豪宅社区。我在国内参观过多个售价10多万/平方米的豪宅公寓,和号称售价上亿美元的别墅,但看完迪拜这个多层公寓社区之后,发现在室内室外各种细节上,迪拜的水平都要高于国内。

  一套130平方米的公寓(迪拜只算使用面积,国内还要加上分摊墙体面积和公摊面积,如果用国内算法,建筑面积相当于160平方米左右),单价相当于人民币3万元/平方米左右,一年的租金在24万元左右。租金房价比是6%左右。

  同在这个地段的一套高层公寓,90平方米左右,单价在2.5万元/平方米,房东是位印度大叔,他告诉我租金为1万元/月,租金房价比是5.3%。

  我详细查阅了当地报纸的租赁和二手房分类广告,租金回报基本都在这个比例。

  上海的租金水平是全国最高的,但根据《第一财经日报》的调查,目前普遍的租金房价比在2%左右,很多已经低于2%,还比不上定期存款的利率回报。

  单纯从绝对房价来看,上海、北京、深圳这些一线城市也高过迪拜。迪拜最贵的公寓就是迪拜塔,目前的价格在8万~13万元/平方米,低于上海汤臣一品最近16万元/平方米的成交价。

  迪拜最著名的棕榈岛上的别墅,也就是欧美明星们最热衷的投资品,直接面朝海滩的户型,500平方米左右,售价在800万~1200万迪拉姆(当地货币),相当于人民币1500万~2200万元,单价3万~4万元/平方米。这个价格也远低于上海北京深圳的豪宅别墅。

  迪拜市区普通公寓售价在1.5万~2.5万元/平方米,也不比中国一线城市的价格高。

  保障公民住房权

  如果用另一个标准——房价收入比来衡量,迪拜人相比蜗居中的中国一线城市居民,幸福指数要高上许多倍。经济危机之后,迪拜公民年均收入是14万迪拉姆,相当于人民币26万元左右,相当于中国人均收入的10倍。即使是中国一线城市,人均收入也不到迪拜的四分之一。

  但迪拜公民是不需要买商品房的。迪拜政府用法律将房地产严格区分为两个市场,一个是商品房市场,主要由外国人购买,无论潮涨潮落,不会影响到本地人,所以此次泡沫破灭,受伤的都是欧美明星、温州商人、印巴富豪。

  另一个是保障房市场,迪拜人可以选择政府免费供应的住宅,也可以向政府申请土地自建别墅,或申请补贴购买商品房。在迪拜,公民完全不存在住房难的问题,有趣的是,倒是有人不愿领取住宅,宁愿在沙漠里住帐篷。另外本地公民结婚时,政府还会给予大额补贴,甚至送上全套家具。

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