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今年新盘均价比去年上涨近三成 均价22682/平
发布时间:2010/2/4 9:01:15
来源:北京青年报
阅读:1192


  

    34个纯新楼盘确定年内入市,新盘均价22682元/平方米

  与去年相比涨幅高达28.4% 入市项目量大幅“缩水”———

  2010年北京楼市将要入市的纯新楼盘究竟数量几何?此前曾有媒体称今年预计将有65个纯新楼盘入市,但北京青年报《广厦时代》联合京城知名市场研究顾问——亚豪机构进行系统调查后发现,今年新盘入市的实际情况远非如此,受拿地限制及开发节奏影响,不少去年底赶上拿地末班车的开发商,今年地块能否入市实现供应还是个未知数。

 
统计显示,截至目前已确定在2010年入市的北京纯新住宅项目共计34个。按照这个数字来看,相比2008年的95个、2009年的75个“缩水”明显,呈逐年递减状态,而待开新盘价格涨幅惊人,已确定楼盘均价达22682元/平方米,每平方米同比去年大涨近5000元,涨幅高达28.4%。开盘价格一路上涨,潜在供应量持续走低,今年的楼市似乎面临着更为尖锐的供需矛盾。2010年,是否会出现市场供应“青黄不接”的房荒?房价能降得下来吗?这一个个问号,再次悬在市场各方的心头。

  ●2010年34个新盘入市 已确定开盘均价22682元/平方米

  来自亚豪机构统计数据显示,在2010年的34个纯新盘项目中,五环内项目达18个,五环外项目为16个,其比重基本相等。从物业形态上看,高端公寓类项目为10个,商住类产品达9个,普通住宅11个,而别墅和花园洋房类低密度产品仅有4个。

  “如果2010年最终入市的项目确定在三四十个,那么可以说这绝对是近5年来纯新盘入市最少的一年。但是考虑到多重因素,现在还不能完全下这个结论,而到目前确认在今年入市的项目之少,确实有些出人意料。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰接受采访时表示。分析人士指出,北京2008年纯新盘入市量共95个,而2009年为75个,对比之下2010年目前已确定开盘的34个项目着实显得“稀稀拉拉”,预计提供房源及供应面积均明显下滑,幅度在30%以上,从这34个待开新盘已定价格来看,2010年的新盘开盘均价高达22682元/平方米,同比去年大涨近5000元/平方米,涨幅高达28.4%。

  “2010年待开新盘的数量相比前两年锐减,主要原因是受2009年旺市作用,开发商资金状况大为改善,出于提高项目整体利润水平的考虑,并不急于一时,而是选择最利于项目销售的时间段推出房源,一些项目计划在下半年或2011年初开盘,这也增加了目前的统计难度。”分析人士表示,很可能蔓延至全年的开发商惜售原因主要是受困于短缺的房源。伴随经济和楼市的回暖,商品住宅去存量化速度快过预期,2009年北京新建商品住宅市场成交套数达到了176712套,而新增供应房屋仅为104778套,目前北京市场可售存量一手商品住宅仅在6万套左右,以去年的消化速度来判断,不少开发商均感觉“房子不够卖”,2010年也会更加谨慎地把控推盘节奏。

  ●朝阳区为新盘供应大户 上半年楼市供需矛盾突出

  亚豪机构统计显示,计划在2010年上市的纯新盘中朝阳区依然为供应大户,区内新盘量最多,开盘项目14个,占开盘项目总数的41%。包括红玺台、悠唐·麒麟公寓、天润·福熙大道、凯德锦绣等项目均计划在近期开盘,大兴区和海淀区的新盘计划上市量均较少,其中大兴区仅有博悦府、美晟旧宫两项目计划在上半年面市,海淀区新盘供应更为稀缺,仅计划推出红杉国际公寓一个项目。

  2010年上半年纯新楼盘的惨淡供应与2009年形成了强烈反差,统计显示,2009年北京共有75个纯新项目开盘,共提供房源23443套、228.6万平方米,相当于全年供应量的23%。对此亚豪机构副总经理任启鑫分析,从历年北京楼市的供应结构来看,纯新项目均占据了较高份额,2010年新盘供应骤然减少,主要缘于2008年弱市环境下,开发商购买土地意愿冷淡,而2009年上半年市场环境虽开始好转,但开发商回笼的资金多用于填补之前的空缺,无力竞地。北京市统计局数据显示,北京房地产开发投资增幅从2008年8月开始回落后,直至2009年6月才开始由负转正,房地产开发投资额的下降,直接作用于土地成交的低迷,同时延长了项目运作周期,令2010年纯新盘供应量受到严重影响,出现大幅缩减,这在今年上半年将体现得尤为明显。

  ●2010新盘上市阻力大 集中开盘有望出现在下半年

  尽管2009年北京房地产市场形势大好,在售楼盘全面旺销,开发商看好楼市后期的上升空间,普遍抱有“资金换资源”的想法,导致土地市场竞争激烈,全年土地成交量历史性地完成了年初国土局制定的土地供应计划,同时地价纪录被频频刷新,与2008年惨淡的市场行情形成了鲜明的对比。但是,与商品房市场春节后迅速回暖相比,土地市场由冷转热的过程相对滞后,自5月开始土地交易行情才有了一定的改观,这也令去年上、下半年的土地市场呈现出冷热不均的现象。

  据亚豪机构统计数据显示,去年上半年,北京共成交住宅性质用地37宗,成交土地面积300.5公顷,规划建筑面积432.5万平方米。这个数字远低于去年下半年的土地成交量。2009年下半年北京成交的住宅性质用地为40宗,成交土地面积达到了644.7公顷,相当于去年上半年的2倍多,规划建筑面积也达到了780.5万平方米,比上半年超出了八成。此外,上半年成交地块的平均溢价为39%,显示出开发商拿地心态相对理性,而下半年一跃升至141%,开发商激进拿地的焦灼心态鲜明可见。

  “拿地归拿地,但是开发销售并不用这么着急,我们是去年11月底通过拍卖拿的地,但是从完成土地买卖合同、交纳土地出让金和各种税费、规划报批到开发方案讨论、组建团队加前期运作,至少要到今年的年中项目才能逐渐上马,考虑到公司也并不希望项目进度太快而导致的时间消耗,真正入市销售恐怕得到2011年了。”某知名项目负责人私下表示,很多在四季度或者年末才抓紧拿地的开发商心态和他们一样,也并不希望自己的项目赶工入市,一是静观风向判断市场及政策走势,二是控制供应量实现以“稀”为贵的商业目的。

  专家认为,历年的成交地块从交易完成到开始商品房销售,最快的也需要7个月的时间,因此受到土地开发周期的影响,土地市场的表现左右着未来一年至一年半时间的商品房供应量,2008年下半年和2009年上半年出让的地块有可能在2010年上半年完成规划、报批、前期开发等手续,实现商品房供应,那么这段时间处于低谷的土地成交量必然导致2010年上半年新增入市新盘数量的锐减,而2010年新盘的集中入市阶段,将很可能集中在下半年,甚至会延伸到2011年。

  中原地产华北区董事总经理李文杰认为,“2010年新盘入市量有可能创下历史新低,但是如果考虑到2009年不少数十万平方米大盘的相继开盘,这些老盘后期在未来一两年内形成的持续供应量也不容小视,因此实际市场供应量还是能得到相应的保证,在买房人告别2009年的‘狂热’回归理性、调控政策到位效果显现的情况下,供需之间应该能够形成平衡,不会出现过大的缺口,恐慌置业大可不必。”

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