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盘点:解构2009调控政策 2010年地产扑朔迷离
发布时间:2010/1/3 12:51:38
来源:北京青年报
阅读:4698

    2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。
经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下,2009年房地产市场V型反转。从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年间,中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,由“去库存”转变为“挤泡沫”。临近年底,决策层开始出手遏制楼市“过热”。近期,国务院连续几道遏制房价的“金牌”,令市场明显感受到了国家对于房地产市场宏观调控的威力。

    回顾2009年的房地产市场政策,可以看到在经历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后,国家房产政策相应的变化轨迹。楼市刺激了现阶段经济的迅速回暖,喜忧参半;临近年终,中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策,政策收紧倾向明显。2009房地产调控政策该如何解读,这只调控之手将把未来的中国楼市指向何方?

    ■宏观经济政策 保增长扩内需

    2009年世界经济形势非常严峻,这场百年一遇的金融危机,给世界经济带来了灾难性影响。据统计,2008年底,经合组织30个发达成员国综合领先指标再次下滑,从11月份的95.1下降至10月份的93.8,G7成员国各自的领先指标也下滑。中国、印度、俄罗斯和巴西等非OECD成员的领先指标也大幅下降,“金砖四国”亦受此次危机的深重影响,可见此次全球经济危机的破坏力之大。为应对危机,国家出台了一系列促进经济稳定发展的措施。

    总体而言,2009年我国宏观经济的调控重点是:在“保增长、扩内需、调结构”的方针指导下,首先落实2008年第四季度出台的诸多措施,财政政策方面的“四万亿投资计划”和减税计划等,货币政策方面减息、降存款准备金率、增加货币发行量、增加流动性等。在此基础上,还有新的补充和追加性质的经济政策出台。各大部委及地方政府也积极行动起来。比如央行就在2009年初的年度工作会议上强调,今年将综合运用利率、存款准备金率、公开市场操作等政策工具,灵活调节资金供求,必要时还可以使用创新金融工具保持市场的合理流动性。

    ■房地产调控政策 新一轮扩张型调控力度加大

    为进一步刺激楼市,2009年年初以来,国家有关部委相继出台了一系列鼓励政策,将上一轮的紧缩型调控转变为新一轮的扩张型调控。由地方到中央,开始放松房地产政策调控,其性质是松绑,并且节奏逐渐加快。2009年1月9日,全国住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长姜伟新在会上作了《落实科学发展观,做好今年住房和城乡建设工作》。会议要求,2009年住房和城乡建设系统要着力做好以下九方面工作。

    一是,全面推进保障性住房建设。以实物方式为主,结合发放租赁补贴,解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题;解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题;新增经济适用住房130万套。二是,促进房地产市场健康稳定发展。认真贯彻落实国办发〔2008〕131号文件,在加大保障性住房建设力度的同时,进一步鼓励普通商品住房消费,进一步搞活住房二级市场和租赁市场;支持房地产开发企业积极应对市场变化,以合理价格促进销售;继续加强对房地产形势的监测分析;强化地方人民政府稳定房地产市场职责;继续深入整顿规范房地产市场秩序。三是,进一步做好统筹城乡规划建设工作。四是,力争建筑节能取得新突破。五是,提高工程质量安全和建筑市场监管水平。六是,推动法制和工程标准建设。七是,维护建设领域社会稳定。八是,认真做好汶川地震灾区重建相关工作。九是,反腐倡廉和精神文明建设不断推进。

    上述九条工作要求,相对比较重要的是前面两条:强化住房保障与稳定市场发展——这是2009年我国房地产政策趋向的两条主线。同时,这也是2008年房地产调控的沿袭、加强、深化。围绕这两条政策主线,2009年初房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面进行,其表现出政府希望通过刺激房地产市场,使之尽快回暖的态度。

    ■市场积极响应 楼市迅速升温

    2008年出台的关于住房优惠政策的相关文件,共有4份,分别为《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)、《关于个人住房转让营业税政策的通知》 (财税〔2008〕174号)、中国人民银行《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有 关问题的通知》(银发〔2008〕302号文件)和国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称国办发〔2008〕131号文件)。内容主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税;降低购买首付比和个贷利率。

    2009年初,各商业银行和各地方政府纷纷制定细则,贯彻国办发〔2008〕131号文件。2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。

    各地方政府根据中央精神,纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上,采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这就意味着,改善性住房需求,不管第一套的情况,只要购买第二套的普通自住房,都可以享受最优惠的待遇。

    这些积极的土地、财政、金融政策为整个房地产业开辟了新的融资渠道,降低了门槛,鼓励了开发商的开发热情,特别是保障性住房和普通商品住宅的开发。这些相对宽松的金融政策提供了比较优惠的贷款,针对二手房市场,放宽组合贷款,这些都刺激了购房者的需求,刺激了整个房地产业的回暖。随着市场回暖,经济通胀预期,并且在实体经济疲软的情况下,投资者开始进入房地产市场,使得房地产销售价格不断攀升。

    进入第二季度以来,北京、上海、广州、天津等重点城市的楼市迅速回暖,房地产开发企业表现出强烈的拿地意愿并频频出手,开始了继2007年之后的新一轮购地高潮。土地价格也屡屡在各城市创出同类地区的新高。政府采取了加大土地供应,平衡土地供求的措施。

    ■加大土地供给 房地产信贷开始“松绑”

    5月11日,国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发〔2009〕56号)。针对经济形势和土地市场运行变化情况,为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策,更好地履行部门职责,充分发挥地价政策在宏观调控中的作用,对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。

    随后,国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》,要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发,认识保障性安居工程的重要性,重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造,以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作,确保保障性安居工程的顺利落地;加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划,统筹协调及时调整土地供应结构,扩大民生用地的比例,确保保障性住房用地的需求。

    5月27日,国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调,已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平,从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。与此同时,国家税务总局制定、颁布了《土地增值税清算管理规程》,对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。

    ■整顿房地产市场秩序 为楼市繁荣保驾护航

    早在2009年年初,为进一步规范房地产市场秩序,国土资源部发布了《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》,通知明确规定:将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度,对违反国家产业政策、供地政策或用地标准,搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察,做好重大典型案件查处曝光。

    4月24日,住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容:完善相关政策、制度;加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查;严肃查处违法违规违纪案件。

    6月10日,国土资源部强调,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。这一系列措施有力地维护了房地产市场经营秩序,促进了房地产市场的健康稳定发展。

    ■地王频出 量价齐升

    由于2009年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策,再加上房地产市场潜在的刚性需求和强烈的改善型、投资型意愿,2009年年中,各地房地产市场上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。自5月份北京拍出广渠门外10号地开始,众多“地王”如雨后春笋般涌现。尤其到了下半年,“面粉贵过面包”的现象频频上演,土地成交总价和楼面单价纪录屡被刷新。中海以70.6亿元拿下上海长风地块;绿地以72.45亿拿下上海徐汇区地块;广州拍出总价高达255亿元的地块。不少央企手握重金,成为“地王”的制造者和拥有者。

    1-11月,全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53.0%,其中,商品住宅销售面积增长54.4%;商品房销售额35987亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%。4月以来,全国70个大中城市房价环比连续上涨,国房景气指数也一路回升,市场迅速回暖,楼市价量齐涨,仅前11个月的商品房及住宅销售额就已经远超2007年和2008年的全年水平,销售面积超越2008年全年,并接近2007年峰值时的全年水平。与此同时,房价快速上升,涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬,全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。目前,重点城市楼市依然“高温不退”。

    岁末年终,针对网上日渐升温的高房价责问,12月27日,温家宝在接受新华社专访时指出,要加大安居工程建设,鼓励自主和改善性用房,运用经济杠杆调控房价,打击捂盘囤地等行为。

    ■五部委联合出拳 遏制高房价保稳定

    11月10日,国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置,缩短开发商占地周期。

    12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。

    12月14日,国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确提出:“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”,同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展,会议要求,增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则,继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。与以往相比,本次会议明确提出“遏制”房价过快上涨,力度明显重于“抑制”,更狠于“稳定”。

    12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(财综〔2009〕74号),将开发商拿地首付款比例提高到五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前,一些地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策,有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。土地出让金新规对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”,是有效的遏制。据权威人士分析,在不到半个月的时间里,楼市调控政策频频发力。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”,再到“营业税优惠政策”终止,中央政府密集出台了多个楼市调控政策。就在政府稳定房地产价格的调控措施频频发力的同时,楼市“高烧”依然不退。专家认为,当前房地产调控措施开始进入密集出台期,未来或有“重拳”出击。

    ■终止营业税优惠政策 拉响楼市调整预警信号

    “营业税优惠政策”终止的消息公布后,具体采取哪种方式进行征收是业内外关注的焦点。12月23日,财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》对此进行了明确。该通知提出,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者 不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买 房屋 的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

    接受采访的多位专家表示,营业税细则对于中低价二手房市场,特别是90平方米以下二手房市场,影响将非常有限。不过,对于北京短期内购买140平方米以上非普通住宅的购房者,打击力度最大,预计占比达8%左右的大户型二手房将涉及在内。业内人士指出,“政府传递的信号非常 明确,即遏制房价的过快上涨。指向性也是非常明显的,有保有压,抑制投机性购房,鼓励自住和改善型购房。”

    同样是在23日这一天,为严厉打击房地产开发企业囤地、炒地行为,国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况,督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策,警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地,及时开发利用。分析人士指出,虽然短期内国务院出台的调控措施难以产生较大的影响,但政府随后应该还会出台相关措施,比如收紧二套房贷利率等,而如果房价仍然过快上涨的话,不排除政府明年出台更加严厉调控措施的可能性。

    上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭预计,明年一季度整个房地产市场将明显降温;二季度如果房价重新高涨,还有其它政策出台;若保持稳定和调整状态,则紧缩政策不会再加码。光大证券新近发布的一份报告称,紧接着国务院层面,银监会、住建部以及地方都可能会出一些政策来落实,如差别化信贷管理,对于投资性购房抑制、打击炒房、税收、市场监管、捂盘的政策,对二套房、大户型等进行收紧,对异地购房进行限制等。

    营业税差额征收对市场影响不一。业内人士指出,该政策对二手房市场的实际影响远远小于此前的预估。与去年12月“131号文”出台优惠政策之前相比,个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;而对于不足5年的普通住房,是全额征收的。现在政府把非普通住宅打回原形,而对普通住宅则由全额变差额,可见,普通住宅交易还是享受到了税收优惠。

    据测算,如果按照一套80平方米市场成交价格为200万,原购买价为100万的二手房计算(房龄三年),如果优惠取消按照全额计算的话,按照5.5%的税率计算,要征缴11万元的营业税,而如果按照差额,仅需要缴纳5.5万元。“两部委公布的营业税细则,首先提及非普通住宅的纳税调整,可见政策主要考虑点还是放在了打压投机、鼓励自住及改善需求上面。”

    对此,分析人士指出,营业税差额征收的细则体现了政府对于二手房市场的态度:一方面市场过热需要收紧,另一方面又不希望把楼市管死,因为从政府层面来说,还是需要让楼市保持一定活力来促进经济的稳定。预计未来,除营业税成本有所上升外,投资风险加大外,根据岁末多个房地产相关会议的基调,短期大户型投资心理预期也将缩紧。

    ■温家宝:严打哄抬房价和捂盘惜售

    2009年底,就在政府调控措施频频发力房地产市场的同时,楼市热度依旧不退。开发商年底突击圈地的行为更是丝毫不“避讳”政策敏感期。就在《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》发布次日,龙湖地产旗下上海公司联合集团控股股东嘉逊发展香港控股有限公司,以总价约17.29亿元人民币夺得嘉定新城2幅地块,与地价相比溢价率高达417%。北京、广州等地也同样如此,溢价率高达200%至300%也并不罕见,“地王”的刷新速度并没有因政策的密集出台而减缓。

    12月22日,被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块正式开拍,经过44次举牌,最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得,创全国地王新纪录。此前有观点认为,由于近期楼市调控政策不断出台,预计亚运城最终成交价不会超过200亿元。

    与此相呼应的是商品房交易市场的火爆。来自国信证券的统计数据显示,在调控政策密集出台的一周,北京、成都、昆明等城市商品房销售量再创新高。各地区一手商品房市场并未因为行业政策收紧而降温,国内11个城市的商品房销量仍保持3位数的同比增长,9个城市出现2位数的环比上涨,其中北京、成都、昆明上周成交量创2007年以来的历史最高水平。

    以北京为例,冬季萧瑟的寒气丝毫未能影响商品房交易市场热情高涨。上周期房住宅签约5250套,同比增长100.8%,环比增长18.6%,创2007年以来的历史新高。一手商品住宅销售成交均价19849元/平方米,同比上涨125.8%,环比上涨16.4%,再创2007年以来的历史新高。

    国内某知名房地产企业资深人士坦言,购房者对于政策收紧的反应短期并不显著,目前的市场依旧疯狂。“可以享受员工折扣价我都不敢买房,可很多人都在拼命抢购,投资市场就是这样,价格到了高位反而有更多人疯狂。”该人士透露,就在上周末,其房地产公司的销售情况仍旧喜人,预定率高达100%的楼盘并不鲜见。对此,北京大学房地产研究所所长陈国强认为,政府调控政策效果的显现需要一个过程,不会立竿见影,市场层面的反应是缓慢的,不可能说政府调控一出,房价就应声而落。

    12月27日,温家宝在接受新华社记者专访时指出,如何使房地产建设能走入一个健康的轨道,首先需要弄清楚政府要做什么,市场要做什么。政府应该做的,第一件事情就是要加大保障性住房建设力度,加快棚户区的改造。对这两项工作,在资金、土地以及税收上,都要给予优惠和保障。第二,要鼓励居民购买自住房和改善性的用房。但与此同时,要采取措施抑制投机。中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则,特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。第三,要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,稳定房地产的价格。第四,要维护房地产市场秩序,打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规的行为。

    “我觉得只要政府有决心解决这个问题,不是头痛医头、脚痛医脚,而是制定长远的规划和政策,使我国的房地产有一个稳定发展的局面,这是可以做到的。” (李向东)

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